Столичное правительство приняло программу "Москвичам — доступное жилье", согласно которой застройщик должен до половины квартир продавать жителям города. Станет ли жилье более доступным или новый закон приведет к росту коррупции? На вопрос отвечают эксперты: депутаты Мосгордумы и риэлторы.

Владислав Луцков, директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ-Недвижимость":

Ранее уже была попытка принять законопроект, обязывающий застройщиков продавать не менее 70–80 процентов квартир исключительно москвичам. В итоге от этой идеи отказались. Ряд представителей правительства Москвы заявляли, что 70 процентов покупок квартир в новостройках приходится на регионалов. Наша компания провела собственное исследование и получила такие результаты: на московском рынке недвижимости на долю москвичей приходится 67 процентов, а еще 16–17 процентов приходится на жителей Московской области, то есть около 85 процентов квартир покупают москвичи и жители Московской области.

Следовательно, в этой программе не было никакой необходимости, да и с экономической и законодательной точки зрения она была практически нереализуема. Эта программа – чистый популизм.

У нас рыночная экономика, которая подразумевает рыночные отношения, в частности, и в том, что касается продажи квартир в новостройках. Никакими другими способами кроме рыночных нельзя урегулировать стоимость квадратного метра жилья в Москве. Когда спрос исчерпал себя, когда эластичность спроса достигла своего предельного максимума, цены остановились. И это произошло в условиях сокращения объемов жилищного строительства. Если жилье хотят сделать доступным, нужно просто больше строить, тогда цены перестанут расти и начнут снижаться.

На сегодняшний день по различным программам (очередники, молодые семьи, семьи офицеров и т.д. ) распределяется практически половина жилья в Москве.

В любом случае квартиры будут покупать те, у кого есть деньги. А если будут смотреть по паспорту: москвич – не москвич, молодой – не молодой, - то в любом случае будут разработаны некие дополнительные механизмы, позволяющие осуществлять покупку через третьих лиц. При этом доход будет оседать не в кармане застройщика, а в кармане посредника.

Сергей Митрохин, депутат Мосгордумы, заместитель председателя партии "Яблоко":

Застройщики, утверждающие, что такая мера неэффективна, совершенно правы. Москвичам этот законопроект никак не поможет, только милиция будет получать еще больше взяток за регистрации в Москве.

Я считаю, что нужно идти по пути увеличения бюджета субсидий на приобретение жилья не только для малоимущих и молодых семей москвичей, но и для других категорий жителей столицы. Должна быть программа для москвичей со средним достатком, которые сегодня не в состоянии приобрести жилье в Москве даже по ипотеке. Часть затрат им должен субсидировать город.

Ограничивать покупку жилья по признаку регистрации – это, конечно, варварство. Эта мера приведет только к росту коррупции.

Владимир Улас, руководитель фракции КПРФ в Мосгордуме:

Программа обозначает вектор решения проблемы. Политика в области жилищного строительства, которая проводилось ранее, является тупиковой. Она сводилась к тому, что примерно 75 процентов жилья, строящегося в Москве (до 5 миллионов квадратных метров в год), шло на продажу, то есть это было коммерческое жилье. В результате очередь москвичей фактически не уменьшалась - как и десять, и пять лет назад, так и сегодня в ней 200 тысяч семей. В прошлом году получали жилье те, кто встали в очередь 20 лет назад. Система, которая существовала, не уменьшала очередь, наоборот, очередь растягивалась, поскольку очередникам выделялось только 8 процентов из строящегося жилищного фонда. Еще около 12-14 процентов выделялось для переселенцев из пятиэтажек, а все остальное жилье было коммерческим.

Цены на жилье быстро поползли вверх, потому что его приобретали, как правило, не москвичи, а состоятельные люди со всей страны и даже иностранцы. На сегодняшней день средняя цена квадратного метра жилья в Москве составляет около 4500 долларов, причем без учета элитного жилья. При таком уровне цен практически никто из простых москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии приобрести жилье.

Под новостройки используются московские земли, которых осталось очень мало. Строительство в последнее время шло точечное или уплотнительное, то есть в исторически сложившихся кварталах, парках и скверах строили многоэтажки, что вызывало недовольство и жесткое сопротивление москвичей.

Мы исчерпали эти площадки, а с другой стороны, при старом подходе мы совершенно не решали социальную проблему. Сейчас, пользуясь тем, что финансовые ресурсы у города увеличились, увеличилась и доля жилья, строящегося за счет бюджета, – она достигла где-то 1900 тысяч квадратных метров в год. Плюс где-то 250 тысяч город получит от коммерческой застройки в виде своей части. Итого в распоряжении города получается где-то 2 миллиона 200 тысяч квадратных метров жилья, чтобы решать социальные проблемы: очередники, переселение, социальные программы. Уже из строящегося жилья почти 50 процентов идет на удовлетворение внутренних нужд. Конечно, это лучше, чем было раньше, когда 80 процентов жилья шло на коммерческую продажу.

За коммерческим жильем тянется целый шлейф проблем. Когда в прошлые годы продавалось до 80 процентов возводимого жилья, по признанию самих чиновников, 60–70 процентов приобреталось немосквичами, то есть население Москвы за счет этого увеличивалось на 100–150 тысяч человек в год. А под каждого нового жителя Москвы нужен место в детском саду, школе, торговая точка, дорога, стоянка для машины... Население города увеличивалось, транспортная проблема стала вопиющей, а социальные проблемы самого города никак не решились.

Правительство Москвы, конечно, не может напрямую признать, что старый подход был порочным, но тем не менее оно начинает трансформировать строительную и жилищную политику в этом направлении. Доля жилья, которая поступает городу и распределяется среди москвичей, увеличивается. В следующем году она составит 50 процентов, и я надеюсь, что будет возрастать и дальше. Иначе мы исчерпаем возможности для строительства, так и оставив нерешенными социальные проблемы. Строительство на месте старых промзон – это тоже не выход, ведь и этот ресурс не бесконечен.

Я думаю, что программу нужно дополнить еще рядом законов, в том числе законом о налогообложении имущества физических лиц. Такой федеральный закон есть, и Москва может его использовать в своих целях. Сейчас налог на имущество физических лиц составляет только 1 процент городского бюджета, и это при существующих ценах на жилье. То есть львиная доля жилья продавалась по коммерческим ценам, а доход от налога мизерный. В западных странах он дает 20-30 процентов. Тут может быть прогрессивная ставка налогообложения. Если у вас одна квартира, метраж которой близок к социальной норме, то вы вообще освобождаетесь от уплаты этого налога. А для тех, у кого, две, три или четыре квартиры (их в Москве более чем достаточно - ведь многие приобретали жилье не для того, чтобы в нем жить, а с целью инвестирования), должна работать прогрессивная шкала. Это, с одной стороны, собьет спекулятивные цены на жилье, а с другой стороны, позволит решать социальные программы.