По утверждению одного из разработчиков и активных лоббистов ипотечного законодательства, заместителя председателя банковского комитета Думы Павла Медведева, для того чтобы ипотечное кредитование стало у нас массовым явлением, уровень инфляции надо понизить с нынешних 11—13% хотя бы до 5%. До тех пор в отношении этой услуги будет действовать принцип "хочется, но не можется": ипотека либо убыточна для кредитных организаций, либо непомерно дорога для подавляющего большинства граждан.

В то же время участники уже формирующегося ипотечного рынка пытаются своими силами сделать ипотеку доступней. Так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), уже "окучившее" 32 региона России, впервые вышло на столичный рынок. Схема деятельности АИЖК такова: оно выкупает у местных банков право требования по выданным ипотечным кредитам и выпускает собственные ценные бумаги, гарантированные правительством России. Клиент АИЖК, получая жилье, вносит от 30% его стоимости, а оставшуюся часть выплачивает в течение 20 лет. Ставка по кредиту в этом случае составляет 15% годовых.

Как уже говорилось, этот процент остается непосильным для большинства из тех, кто хотел бы воспользоваться ипотечным кредитом. Да и по оценкам самого агентства, из тех, кто связался с ипотекой, до финиша доходят не более 30%. В случае наступления неплатежеспособности у оставшихся 70% клиентов, занимаемая им квартира выставляется на торги; после ее продажи банк забирает причитающуюся ему сумму, а оставшиеся уходит клиенту (с учетом роста цен на недвижимость клиент в этом случае внакладе не остается).

Среди кредитных институтов, активно работающих с ипотечными кредитами, Сбербанк России, банк "Дельта-кредит", Европейский трастовый банк, Инвестиционный промышленно-энергетический банк. Правда, круг этот постоянно расширяется. На днях о начале реализации собственной ипотечной программы заявил МДМ-банк, стремительно осваивающий еще недавно далекую от себя ритейловую сферу. Пока он ограничивается "вторичкой", но, по собственному признанию, "в ближайших планах предоставление кредитов под строящееся жилье". Правда, и в случае с "МДМ" говорить о массовости ипотечного кредитования все-таки рано. И тоже из-за стоимости выдаваемых кредитов: получить деньги на 3 года можно под 11%, на 5 лет – под 13%, а на 10 – под 15% годовых.

По оценкам экспертов, ипотечный бизнес для таких банков скорее всего будет ограничен кругом сотрудников финансово-промышленных групп самих кредитных институтов, поскольку лишь в этом случае можно контролировать риск невозврата.

О не слишком амбициозном (по оценкам участников рынка), но вполне реальном (по собственным оценкам авторов) проекте сообщила на днях группа "Тройка Диалог". В начале 2004 года она намерена приступить к созданию ипотечного банка, который займется кредитованием через сеть отделений "Росгосстраха" (следует пояснить: любая ипотечная схема предусматривает обязательное личное и имущественное страхование заемщика, поэтому кроме банка и клиента в сделке участвует страховщик; в случае с МДМ-банком страховым партнером выступает "Ингосстрах"). Сеть отделений "Росгосстраха" по стране превышает 2300, так что охват потенциальной аудитории сравним разве что с самым розничным банком страны – "Сбером".

Проект красивый, но несколько смущающий своей масштабностью: эксперты вспомнили в этой связи идею так называемого "Почтового" или "Почта-банка", озвученную еще в канун кризиса 1998-го. Тогда речь шла об оказании банковских услуг через почтовые отделения, что моментально сделало бы так и не появившийся банк самым розничным по числу филиалов и отделений (такое даже Сбербанку не снилось). Но столь масштабные замыслы очень часто замыслами и остаются.

Однако даже сам интерес к ипотеке, явно возросший у российских банков, должен добавить оптимизма тем, кто рассчитывает на улучшение своих жилищных условий с помощью ипотечного кредитования. Как-никак, но на этом рынке может наконец сложиться благотворная конкурентная среда. А вот реальной ценовой конкуренции можно ожидать с появлением крупных игроков, в том числе иностранных, способных предоставлять длинные кредиты за небольшую маржу. Правда, о планах заняться российской ипотекой сами иностранцы пока предпочитают умалчивать.