А чем определяется "злитность" земли? Это "поле чудес" что-ли? Посей пятак - пожнешь свинью?

Местоположением.
На плодородность почвы, думаю, владельцам коттеджей насрать - ничего сеять они не собрались.

Участок в дальнем углу, между свалкой и тупиком железной дороги, с возможностью пешего посещения через ямоканавы - не элитный. А участок между лесочком и речкой, с удобным въездом от шоссе, но к этому шоссе не прилегающий - элитный.

В частности, в Подмосковье вообще вряд ли есть места, где гектар земли стоит меньше трёх штук в год. В Красногорском районе (непосредственно рядом с Москвой, причём из таких районов - один из самых благополучных в смысле природы) - и подавно.